Giuffrè Francis Lefebvre
18 aprile

Area Legale

Balconi e facciate in condominio: chi paga?

Generalmente i costi necessari per il mantenimento e il funzionamento del condominio devono essere sostenuti da tutti i condomini, secondo i criteri di ripartizione previsti dalla legge.

La tabella seguente elenca in ordine alfabetico le voci di spesa relative ai principali elementi architettonici del condominio, indicando per ciascuna chi sono i soggetti tenuti al pagamento e in quale misura o secondo quale proporzione essi devono sostenerla (pro quota o secondo i millesimi della tabella millesimale, ecc.).
Il regolamento condominiale (o un diverso accordo in sede assembleare) può sempre prevedere un sistema diverso di ripartizione delle spese.

Per maggiori approfondimenti si rimanda alla tabella completa presente nella nuova edizione di Memento Immobili e Condominio.

Voce di spesa Chi paga In quale misura
Balconi
Rifacimento del balcone (struttura, ringhiera o parapetto) Proprietario del balcone 100%
Pavimento del balcone Proprietario del balcone (art. 1125 c.c.) 100%
Sottofondo del balcone, che fa da copertura al balcone sottostante (cielino inferiore) Proprietario del balcone sottostante (art. 1125 c.c.). Altra tesi: essendo parte della facciata in quanto visibile, è a carico di tutti i condomini (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637)
Recentemente si è sostenuto che il cielino appartiene al proprietario del balcone sovrastante, e a questi spetta manutenerlo (Cass. 30 aprile 2012 n. 6621)
100%; per l’altra tesi: millesimi
Rifacimento o manutenzione parapetto in muratura che è anche elemento estetico della facciata condominiale Tutti i condomini, anche chi non ha balconi (Cass. 30 aprile 2012 n. 6624) millesimi
Balconata-ballatoio che serve per gli accessi alle singole unità immobiliari Tutti i condomini che ne usufruiscono millesimi riparametrati in base ai condomini interessati
Cornicioni
Parte integrante della facciata condominiale Tutti i condomini (Trib. Savona 19 dicembre 2004) millesimi
Facciata dell’edificio
Ripristino intonaco, tinta, rivestimento lapideo, rimozione graffiti, ecc. Tutti i condomini (anche quelli che non affacciano sulla facciata oggetto di manutenzione)
(Trib. Roma 4 agosto 2009 n. 16966)
millesimi
Parapetti dei balconi considerati parte integrante della facciata Tutti i condomini (anche chi non ha balcone) millesimi
Lastrico solare (terrazzo)
Condominiale, aperto a tutti (stenditoio, solarium) o inutilizzabile (copertura dell’edificio a terrazzo asfaltato anziché a spiovente). Riparazioni, rifacimenti, ecc. Tutti i condomini millesimi
Di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, in caso di riparazioni strutturali, rifacimento, impermeabilizzazione Sia il proprietario o usuario, sia i restanti condomini che lo sfruttano come copertura dell’edificio (valutare quali unità immobiliari sono in concreto coperte dal terrazzo essendo sottostanti: Cass. 23 marzo 2016 n. 5814, Cass. 24 marzo 2016 n. 5867, Cass. 4 giugno 2001 n. 7472), tenendo conto che se copre locali comuni (caldaia, portineria, ecc) pagano sempre tutti. Il regolamento condominiale può prevedere comunque che le spese siano sostenute da tutti in ogni caso (Cass. 16 febbraio 2017 n. 4183) 1/3 chi lo usa in esclusiva, 2/3 tutti i condomini coperti dal terrazzo (o tutti, vedi di fianco) in millesimi (art. 1126 c.c.), in proporzione del piano (art. 68 disp.att. c.c.). Gli appartamenti sottostanti devono contribuire nei due terzi  sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare (Cass. 23 gennaio 2014 n. 1451).
Se il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico è contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una parte di esso  è soggetto alla doppia contribuzione. In pratica sarà tenuto al pagamento per intero della quota di 1/3, nonché di una quota aggiuntiva dei 2/3
Di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, in caso di risarcimento danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante Sia il proprietario (o usuario) del terrazzo, sia l’intero condominio, se risulta che l’amministratore non ha effettuato i doverosi controlli per la conservazione dell’edificio (Cass. SU 10 maggio 2016 n. 9449, Cass. 13 dicembre 2007 n. 26239). Solo al proprietario (o usuario) del terrazzo se è data prova rigorosa che i danni derivano da sua esclusiva colpa (Cass. 7 febbraio 2017 n. 3239) accertata la responsabilità in concorso di entrambi i soggetti, l’ammontare dei danni va ripartito tra essi nella misura di 1/3  a carico del proprietario o usuario, e 2/3 a carico di tutti i condomini coperti dal terrazzo in millesimi (art. 1126 c.c.)
Di proprietà o in uso esclusivo di uno o più condomini, in caso di nuova piastrellatura, ringhiera, elementi illuminanti e elementi per la miglior fruibilità Solo chi ha in uso la terrazza (Cass. 28 settembre 2012 n. 16583, Cass. 19 gennaio 2004 n. 735, Cass. 25 febbraio 2002 n. 2726, Trib. Milano 10 febbraio 1992), salvo non sia indispensabile la loro demolizione per il rifacimento del manufatto 100%