09 novembre

Area Legale

Preliminare di vendita immobiliare: inadempimento del promittente venditore

Scaduto il termine previsto nel preliminare di vendita immobiliare e nella successiva diffida ad adempiere, se il promittente venditore si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, il promissario acquirente può agire in giudizio chiedendo uno de seguenti rimedi:

    a) l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare;

    b) il risarcimento del danno;

    c) l'accertamento giudiziale della risoluzione di diritto (c. d. risoluzione giudiziale).

Il  promissario acquirente che agisce per la risoluzione:

- può chiedere contestualmente il risarcimento del danno o, in alternativa, se ha versato una caparra confirmatoria, la restituzione del doppio della caparra. Ciò in applicazione del principio generale secondo cui la risoluzione di diritto per decorso del termine nella diffida ad adempiere comporta che la parte adempiente (il promissario acquirente) possa esigere il doppio della caparra da quella inadempiente (ai sensi dell'art. 1385 c. 2 c.c.) (Cass. 27 ottobre 2017 n. 25623);

- se è stato immesso anticipatamente nel possesso dell'immobile deve riconoscere al promittente venditore un'utilità, che va determinata in base al canone di locazione secondo i prezzi correnti di mercato. La risoluzione di diritto ha, infatti, efficacia retroattiva (art. 1458 c.c.) e le parti devono restituire le eventuali prestazioni ricevute con il preliminare (ripetizione dell’indebito) (Cass. 16 ottobre 2017 n. 24325).

Rimane fermo il principio che dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione stipulando il contratto definitivo (Cass. 18 febbraio 2008 n. 3954).

Per approfondimenti rinviamo a Memento Contratti d’impresa 2017.